——2016年5月23日在湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议上

省人大法制委员会副主任委员  田丰

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

2015年11月，省十二届人大常委会第十八次会议对《湖北省物业管理条例（草案）》（以下简称草案）进行了审议。常委会组成人员认为，物业服务与管理事关民生和社会稳定，事关社会管理创新，事关和谐社会与小康社会建设，是社会和民众关注的热点，为规范物业服务和监督管理活动，制定该条例十分必要；同时提出了一些修改意见，建议进一步修改后，提请下次常委会会议审议。

会后，法规工作室将草案发至各市、州、直管市、神农架林区人大常委会、立法顾问组成员及基层立法联系点，并在省人大网站全文公布，广泛征求社会各界意见。在此基础上，根据常委会组成人员和其他方面的意见，法规工作室会同相关部门对草案进行修改后，发至全体省人大代表征求意见。３月上旬，法制委员会负责人率调研组赴外省学习考察物业立法经验。4月上旬，在省内开展立法调研，实地考察住宅物业区域的物业服务情况，召开座谈会听取当地人大、政府及相关部门、建设单位和物业服务企业负责人、人大代表等相关方面的意见和建议。经主任会议决定，４月26日省人大常委会就草案中关系群众切身利益的重点条款，在襄阳市举行基层立法听证会，并在腾讯大楚网同步开展网上立法听证和网络视频直播，广泛听取社会各方面意见（听证报告已印发会议）。５月初，根据听证意见和其他方面的修改建议，法规工作室再次对草案进行了修改。5月10日，法制委员会召开会议，对草案进行了审议，城乡建设和环境资源保护委员会负责人、省政府法制办有关人员列席了会议。现将审议修改情况报告如下：

一、关于修改的总体思路物业服务与管理活动涉及业主、建设单位、物业服务企业、物业使用人、公用事业专业经营单位等多个主体、多层次、多环节的权利义务，涉及民事、行政多种法律关系。同时，考虑到全省各地经济社会发展水平不尽一致，物业服务与管理工作差异较大的实际，法制委员会建议条例的修改应着重以下几个方面：一是突出维护业主在物业服务活动中的主体地位，同时注重对业主和物业服务企业合法权益的平等保护。二是统筹处理物业服务活动中供给与需求、市场调节与行政干预、业主自治与行政指导和管理的关系。三是正确处理本条例与物权法、国家物业管理条例等法律、行政法规的关系。四是坚持问题导向，重点针对我省物业服务与管理实践中普遍存在的突出问题，对物业管理各相关主体的行为作出规范。

二、关于体例结构有的委员、地方、城乡建设和环境资源保护委员会提出，为了充分体现服务业主的理念，条例的结构和内容应作进一步调整，并设专章对物业服务企业的行为规范作出明确规定，增强可操作性。据此，法制委员会建议：一是将适用范围调整为“本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动”，并对“物业服务”的含义进行界定。二是增加“物业服务企业”一章，删去“前期物业管理”一章，其内容归并到相关章节中，调整后共八章，依次为“总则”、“物业区域的规划与建设”、“业主及业主大会”、“物业服务企业”、“物业服务”、“物业的使用与维护”、“法律责任”、“附则”。

三、关于物业服务管理体制及政府职责有的委员、立法顾问组成员提出，应当进一步强化对物业服务的行政监管职责；有的委员、基层立法联系点提出，街道办事处和居（村）民委员会与物业小区之间联系最紧密，应当赋予街道办事处、乡镇人民政府对物业服务活动的监管和指导职能，明确居（村）民委员会和物业小区之间的关系。法制委员会研究认为，物业服务是社区建设和社会治理的重要组成部分，应当进一步明确和细化政府相关职能部门、街道办事处、乡镇人民政府对物业服务活动的监管和指导职责。据此，建议作如下修改：一是进一步细化房产行政主管部门在物业服务监督管理活动中的职责。二是增加政府相关部门按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作的规定。三是明确街道办事处、乡镇人民政府应当依法组织和指导业主成立业主大会，建立物业服务联席会议制度，调解物业服务纠纷；居（村）民委员会协助做好相关工作。（草案二审稿第四条至第六条）四、关于物业区域有的省人大代表、立法顾问组成员提出，物业区域的划分应当充分考虑城市规划建设管理等因素；有的委员提出，应当在购房合同中明确属于业主的共有部分和共用设施设备；有的委员提出，专业经营设施设备应当交给专业经营单位维护管理；有的委员、地方、城乡建设和环境资源保护委员会提出，应当加快老旧城区住宅的改造，逐步推行物业管理。法制委员会研究认为，物业区域的划分是物业管理的基础性工作，结合近期中共中央、国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，建议增加以下规定：一是物业区域的划分应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则，同时对物业区域的划分作出具体规定。二是建设单位应当在核定的物业区域内公示物业区域详细规划分布图，以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准，并在商品房买卖合同中明示。三是专业经营设施设备应当移交专业经营单位维护管理。四是县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。（草案二审稿第八条至第十条、第十五条至第十七条）五、关于业主及业主大会有的委员提出，草案第三章关于召开业主大会、选举业主委员会的程序性规定过多；有的委员、省人大代表、听证陈述人提出，应当明确业主委员会的工作职责，并对业主委员会委员的津贴和禁止行为作出规定；有的地方、基层立法联系点提出，应当进一步明确业主大会讨论决定事项的表决方式，增强可操作性；有的听证陈述人提出，提出召开首次业主大会的报告主体过多，报告程序复杂，建议修改。考虑到上位法和相关行政规章对召开业主大会、成立业主委员会的程序已有规定，法制委员会建议：一是删减、合并部分程序性规定。二是充实、完善业主委员会工作职责、业主委员会委员的津贴和禁止行为、业主大会决定事项的表决方式等内容。三是明确提出召开首次业主大会的报告主体为建设单位和业主，同时简化报告程序。（草案二审稿第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十七条、第二十九条、第三十条）六、关于物业服务企业有的委员、城乡建设和环境资源保护委员会提出，应当增加物业服务企业的权利和义务的规定；有的委员提出，物业服务企业应当在物业区域内公布物业服务的相关信息，以充分保障业主知情权；有的委员提出，应当加强对物业服务企业的监管，建立考核和信用评价体系。据此，法制委员会建议设专章增加以下内容：一是规定物业服务企业应当具备相应的资质、物业服务从业人员应当具备一定专业能力。二是明确物业服务企业在物业服务活动中享有的权利和义务。三是明确物业服务企业应当在物业区域内公示物业服务的有关信息。四是明确物业服务企业在物业服务活动中的禁止行为，并规定相应的法律责任。五是明确房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，定期向社会公布检查和考核结果。

（草案二审稿第三十五条至第四十条）七、关于物业服务有的委员、听证陈述人提出，应当建立物业服务企业招标投标机制，防止暗箱操作，损害业主利益；也有委员、听证陈述人提出，是否招标应当由业主决定，但可以倡导；有的委员和地方提出，建设单位应当按照国家规定承接查验物业，移交质量合格的物业；有的省人大代表提出，条例应当对物业服务企业收取业主装修房屋押金的行为作禁止规定。据此，法制委员会建议增加以下规定：一是建设单位应当采取招标投标方式选聘前期物业服务企业。二是鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。三是建设单位应当按照规定和合同约定，向业主和前期物业服务企业移交具备必要条件的物业。四是业主装饰装修房屋的，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，不得以任何形式收取装修押金或者保证金。（草案二审稿第四十一条、第四十三条、第四十七条、第五十六条）八、关于物业区域内停车位、车库有的委员提出，应当对物业区域内停车位、车库的归属予以明确；有的委员、听证陈述人提出，为了解决物业区域内停车位、车库供求矛盾，规划的停车位、车库应当首先满足业主的需要；有的委员提出，条例应当对人防工程作为停车位的使用作出明确规定。考虑到物业区域内停车位、车库的情况复杂，法制委员会建议根据产权性质的不同情况分别作出规定：一是物业区域内按照规划部门核发的建设工程许可证所确定的停车位、车库，其归属应当由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用，优先满足业主需要，不得对外销售。二是物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项应当由业主大会决定，不得销售。三是物业区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注，平时用作停车位的，由省人民政府制定使用和管理办法。（草案二审稿第五十四条）九、关于物业保修金和住宅专项维修资金有的委员提出，在物业质量保修期内出现的质量问题，应当由建设单位承担保修责任，进一步明确其保障措施；有的听证陈述人和地方提出，应当建立物业保修金制度，明确保修金交存比例、期限和使用管理；有的委员提出，针对住宅专项维修资金使用难、程序多、审批繁琐等问题，条例应当明确解决措施。据此，法制委员会建议作如下修改：一是规定建设单位应当按照规定承担物业的保修责任，在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障，物业保修金交存期限为五年。二是进一步细化紧急情况下使用住宅专项维修资金的情形，并对申请、核准程序作简化规定。

（草案二审稿第五十九条、第六十三条）十、关于法律责任有的委员、专家提出，法律责任的设定应当具有可操作性，对有的违法行为，应当录入信用档案；有的委员提出，应当增加对违法行为的处罚规定，加大处罚力度；有的委员、地方提出，对业主委员会委员的罚款规定不妥，建议删去。据此，法制委员会建议对法律责任中的有关内容作相应修改，增加处罚的种类，适当调整罚款幅度，并对部分严重损害业主利益的违法行为作出按日连续处罚的规定。（草案二审稿第六十五条至第六十九条）此外，根据各方面的意见，建议对其他一些条款进行补充完善、删减合并和文字修改。

法制委员会已按照上述修改建议提出《湖北省物业管理条例（草案二审稿）》，建议提请本次常委会会议审议。

草案二审稿及以上报告，请予审议。